Гость на линии

Светлана Макушкина

25.03.2023

2735

2023 год – юбилейный для Росреестра и его территориальных органов в регионах. Ведомству в его современном наименовании и с перечнем исполняемых функций исполняется 15 лет. Также в 2023 году исполнилось 25 лет, как создана система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тамбовской области.

На актуальные вопросы в сфере государственной регистрации недвижимости корреспонденту ИА «Онлайн Тамбов.ру» ответила заместителя руководителя Управления Росреестра по Тамбовской области Светлана Макушкина.

- Как понять, подпадает ли мой гараж под «гаражную амнистию»? Можно ли оформить право собственности на земельный участок, на котором он расположен, в рамках «гаражной амнистии», если я зарегистрирую гараж?

- Здесь необходимо одновременное соблюдение 3 условий:

- гараж является капитальным, то есть имеет прочную связь с землёй;

- гараж построен до введения в действие действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации – до 29 декабря 2004 года (информацию об этом можно найти, например, в техническом паспорте);

- гараж не признан самовольной постройкой по суду или решению органа местного самоуправления.

Вы можете воспользоваться упрощенным порядком оформления земельного участка под Вашим гаражом и при этом получить эту землю бесплатно, если Ваш гараж построен до 30 декабря 2004 года (до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В этом случае Вам необходимо до 1 сентября 2026 года обратиться в орган местного самоуправления, который имеет полномочия на распоряжение земельными участками.

Государственная регистрация прав на земельные участки, предоставленные по "гаражной амнистии", осуществляется на основании заявления уполномоченного органа местного самоуправления.

- Надо ли регистрировать жилой дом после проведения реконструкции?

- Изменение характеристик индивидуального жилого дома вследствие его реконструкции (возведение пристройки, изменение этажности, восстановление или изменение несущих конструкций) требует внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Регистрация жилого дома после реконструкции представляет собой государственный кадастровый учет таких изменений, который осуществляется органом регистрации прав на основании заявления правообладателя и технического плана.

Технический план состоит из графической и текстовой частей, в нем воспроизведены сведения о жилом доме после проведенной реконструкции. Готовит технический план кадастровый инженер в ходе проведения им кадастровых работ на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем жилого дома.

Если индивидуальный жилой дом расположен на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, то до 01.03.2031 технический план может быть подготовлен без уведомлений органов местного самоуправления о планируемой реконструкции и об окончании реконструкции.

Обращаем внимание, что в случае если право на земельный участок, на котором расположен реконструированный жилой дом, не зарегистрировано в ЕГРН, для осуществления государственного кадастрового учета необходимо также представить правоустанавливающий документ на такой земельный участок.

- От наших читателей пришел такой вопрос – «Живем семьей в квартире двухквартирного деревянного дома, который по действующему законодательству сейчас является домом блокированной застройки (Федеральный закон №476-ФЗ). Права на квартиру в этом доме были зарегистрированы до принятия этого закона, поэтому мы хотим внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН. Что нам для этого необходимо предпринять?»

- Возможность внесения изменений в ЕГРН, касающихся изменения сведений в отношении домов блокированной застройки, урегулирована ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 476-ФЗ), вступившим в законную силу 01.03.2022.

В случае, если право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в отношении всех квартир (либо иных других жилых помещений) в здании (двухквартирном доме), и такие помещения соответствует признакам блока в доме блокированной застройки, а именно:

- расположены в жилых домах с количеством этажей не более чем три,

- состоят из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи,

- имеют общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками,

- расположены на отдельном земельном участке и имеют выход на территорию общего пользования, то собственники указанных помещений (блоков) в праве своим совместным решением уполномочить одного из собственников на обращение в орган регистрации прав с соответствующим заявлением о внесении изменений в ЕГРН в части изменения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости.

Обращаем особое внимание, что законом предусмотрено именно совместное решение всех собственников помещений (не только Вашей квартиры, но и собственников второй квартиры в этом доме).

В случае недостижения согласия между всеми собственниками помещений на изменение статуса двухквартирного дома, рекомендуем обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

- Как оформить в «упрощенном порядке» индивидуальный жилой дом?

- Согласно положениям части 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) до 01.03.2031 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект индивидуального жилищного строительства, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, осуществляются на основании:

- технического плана, подготовленного на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации об объекте недвижимости (формы технического плана, декларации об объекте недвижимости, требования к подготовке таких документов и состав содержащихся в них сведений утверждены действующими в настоящее время приказами Росреестра от 15.03.2022 N П/0082, от 04.03.2022 N П/0072);

- правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен жилой дом (представление которого в орган регистрации прав не требуется, если право собственности заявителя на этот земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости).

Для целей выполнения кадастровых работ – подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства и осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на такой объект до 01.03.2031 не требуется наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

«Упрощенный» порядок может применяться в отношении жилого дома, независимо от того, когда было осуществлено строительство объекта, было или не было получено ранее разрешение на строительство, направлено или не направлено уведомление о планируемом строительстве или реконструкции указанного объекта. Застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой дом: в «упрощенном» порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ или в уведомительном порядке в соответствии со статьей 51.1 и частями 16 – 21 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

- Как снять с кадастрового учета разрушенный дом?

- С 04.08.2018 Градостроительный кодекс РФ дополнен новой главой 6.4 «Снос объектов капитального строительства», в соответствии с которой при осуществлении сноса собственник объекта недвижимости обязан направить в соответствующий орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, а после завершения сноса, направить уведомление о его завершении. Уведомительный порядок не распространяется на объекты, снесенные до 04.08.2018.

После фактического сноса жилого дома заинтересованному лицу необходимо заключить договор с кадастровым инженером для подготовки акта обследования, удостоверяющего прекращение существования объекта недвижимости.

Для снятия с кадастрового учета и прекращения права на жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) необходимо обратиться в МФЦ со следующими документами:

- заявление о снятии здания жилого дома с кадастрового учета. Такое заявление вправе представить собственник здания или собственник земельного участка, на котором был расположен дом, либо его представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Если объект недвижимости находится в общей долевой собственности, то заявление подается всеми правообладателями.

Если в отношении объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрировано право собственности, то подается заявление о снятии с кадастрового учета и о регистрации прекращения права собственности.

- документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя;

- в случае, если права на разрушенный объект возникли до 01.01.1998 и не зарегистрированы в ЕГРН дополнительно представляются правоустанавливающие документы на объект недвижимости, подлежащий снятию с кадастрового учета;

- акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Такой акт обследования составляется кадастровым инженером по результатам осмотра разрушенного дома. Акт обследования не требуется в случае, если отсутствие существования здания установлено решением суда, вступившим в законную силу.

В результате проведения учетных действий заявителю или его представителю будет выдана выписка из ЕГРН, содержащая внесенные в государственный реестр сведения о прекращении существования объекта недвижимости.

- Является ли препятствием для оформления права на жилой дом наличие ограничений на земельный участок в связи с его расположением в границах охранной зоны линий электропередач?

- Согласно статье 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на землю могут быть ограничены, в том числе в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).

В соответствии с положениями ст. 104 ЗК РФ ЗОУИТ устанавливаются, в том числе в целях безопасности эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства.

В этой связи в границах ЗОУИТ устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

При этом, земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Виды ЗОУИТ определены в статье 105 ЗК РФ. К числу ЗОУИТ отнесена, в том числе, охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии).

Ограничения на совершение сделок и переходов прав на находящиеся в границах ЗОУИТ земельные участки с расположенными на них жилыми домами или иными объектами недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, отсутствуют. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, расположенные в границах ЗОУИТ, по наследству, на основании сделок об отчуждении (купля-продажа, дарение и т.д.) осуществляется в общем порядке. Вместе с тем обязательным требованием к содержанию договора является указание в нем на наличие соответствующих ограничений, предусмотренных статьей 56 ЗК РФ.

В границах охранной зоны объектов электроэнергетики действуют ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на основании Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах так их зон" (вместе с "Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон") и без письменного решения о согласовании сетевых организаций (к которым относятся охраняемые объекты) запрещается осуществлять строительство.

До строительства (капитальный ремонт, реконструкция или снос) объекта недвижимости следует обратиться с заявлением за письменным решением о согласовании в сетевую организацию.

- Какие ограничения при продаже доли в праве собственности на жилое помещение имеются в соответствии с Законом № 310-ФЗ о микродолях?

- 1 сентября 2022 вступил в силу Федеральный закон от 14.07.2022 №310-ФЗ "О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ, собственник жилого помещения (квартиры или дома) не вправе совершать действия, в результате которых появятся доли меньше шести кв.м. При этом обладателю доли в праве общей собственности запрещено дробить ее на более мелкие доли — меньше 6 кв. метров.

Указанные изменения касаются правоотношений, возникших после 1 сентября 2022 года. Закон не имеет обратной силы, поэтому если доля приобретена до 1 сентября 2022 года, собственник вправе ее продать, подарить, завещать.

Сделки, заключенные после 01.09.2022 с нарушением указанного правила, являются ничтожными.

Названные положения закона не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. Кроме того, предусмотрено, что указанное правило не применяется для сделок, заключаемых в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (материнский (семейный) капитал).

- Почему собственнику недвижимости следует внести в ЕГРН адрес своей электронной почты?

- Адрес электронной почты относится к дополнительным сведениям и вносится в Единый государственный реестр недвижимости по желанию собственника.

Благодаря наличию в ЕГРН электронной почты правообладатель может оперативно получить из Росреестра информацию о действиях с его недвижимостью.

По электронной почте Росреестр уведомит:

о поступлении пакета документов на регистрацию прав в отношении Вашей недвижимости (в том числе, если документы поступили в электронном виде);

о возврате документов в отношении Вашего имущества, представленных в электронном виде (при отсутствии в ЕГРН записи о возможности проведения электронной регистрации прав);

об исправлении в ЕГРН технических или реестровых ошибок по принадлежащим вам объектам недвижимости;

об изменении данных правообладателя, характеристик принадлежащих ему объектов недвижимости, если сведения о таких изменениях поступили в орган регистрации прав из уполномоченных органов государственной власти, органов местного самоуправления (к примеру, площади, адреса, кадастровой стоимости, паспортных данных и т.д.);

об аресте, запрете совершать сделки с недвижимостью в отношении Ваших объектов недвижимости;

о погашении регистрационной записи об ипотеке;

о включении Вашего земельного участка в границы зоны с особыми условиями использования территории; - о внесении в ЕГРН сведений о публичном сервитуте, установленном в отношении принадлежащего Вам земельного участка.

Кроме того, по электронной почте вы сможете оперативно получить информацию о статусе рассмотрения своих заявлений на получение государственных услуг Росреестра.

Так, ведомство обязательно проинформирует:

о результатах государственной кадастровой оценки в отношении принадлежащих вам объектов недвижимости;

о ходе рассмотрения вашего запроса о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН;

о приостановлении, отказе, прекращении учетно-регистрационных действий или возврате без рассмотрения документов, представленных для учетно-регистрационных действий в отношении ваших объектов недвижимости и т.д.

В этой связи важно своевременно представлять в регистрирующий орган сведения об актуальном адресе электронной почты.

Представить контактные данные Управлению Росреестра по Тамбовской области возможно, заполнив соответствующее заявление в любом офисе МФЦ. За внесение указанных сведений государственная пошлина не взимается.

- Как получить информацию в отношении собственников комнат в коммунальной квартире для их уведомления с целью соблюдения преимущественного права покупки?

- С 1 марта текущего года в соответствии с Законом № 266 ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных» и иные акты» персональные данные владельцев недвижимости представляются третьим лицам только с согласия гражданина.

В случае отсутствия в ЕГРН согласия собственников этих комнат на предоставления их персональных данных, такая информация может быть получена либо непосредственно у самих собственников других комнат в коммунальной квартире, которым должны быть направлены уведомления о преимущественном праве покупки, либо через нотариуса в порядке, предусмотренном законом № 266-ФЗ.

- Необходимо ли получать нотариально удостоверенное согласие одного из участников совместной собственности на распоряжение недвижимым имуществом, являющимся общей совместной собственностью супругов, чей брак расторгнут, другим участником такой совместной собственности?

- По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (СК) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установленное иное.

В силу ст. 34 СК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью; таким имуществом, в том числе, являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

С момента расторжения брака лица, чей брак расторгнут, супругами не являются, соответственно, по нашему мнению, на них не распространяются права и обязанности супругов, установленные СК.

Таким образом, при распоряжении недвижимым имуществом, являющимся общей совместной собственностью супругов, чей брак расторгнут, одним из участников такой совместной собственности получать нотариальное удостоверенное согласие другого участника совместной собственности, по настоящему мнению, не требуется.

- Как правильно оформить сделку с недвижимостью при использовании маткапитала?

- Порядок использования материнского (семейного) капитала предусмотрен Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-3 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

В силу ч. 3 ст. 7 данного закона лица, получившие сертификат на материнский (семейный) капитал, могут распоряжаться полученными средствами в полном объеме либо по частям по ряду направлений, в том числе использовать их для улучшения жилищных условий.

Ч. 4 ст. 10 этого же закона обязывает владельца сертификата, его супруга (супругу) в случае приобретения жилого помещения на средства материнского (семейного) капитала оформить это жилое помещение в общую собственность всех членов семьи (самого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. При этом закон не определяет, в какой момент должна быть реализована данная обязанность и когда должны быть определены доли.

Таким образом, приобретение имущества за счет средств, в том числе материнского капитала, возможно в нескольких вариантах:

1. по договору, совершенному в простой письменной форме, когда на стороне покупателя выступает один из супругов (определение долей иных участников произойдет позднее);

2. по договору, совершенному в простой письменной форме, когда на стороне покупателя выступают все члены семьи (в данном случае, супругам необходимо оставить приобретаемую долю в общей совместной собственности);

3. по договору, совершенному в нотариальной форме, когда на стороне покупателя выступают все члены семьи и супруги устанавливают режим общей долевой собственности с указанием размера долей (нотариальная форма такой сделки обусловлена наличием признаков брачного договора в соответствии со ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации).

- Почему необходимо регистрировать ранее возникшее право на недвижимость?

- Ранее возникшим считается право, которое возникло до 31 января 1998 г., то есть до даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основной причиной отсутствия в ЕГРН актуальных сведений о правообладателях объектов недвижимости является то, что ранее до создания единой системы государственной регистрации прав на недвижимость, учет объектов недвижимости и регистрация прав осуществлялись различным органами, в том числе органами технической инвентаризации, земельными комитетами. Если момент возникновения права датирован до 31.01.1998, т.е. право является ранее возникшим, то уплата государственной пошлины не требуется.

Права, возникшие до 31.01.1998, признаются юридически действительными и регистрируются по желанию правообладателей. Зачастую с проблемой отсутствия зарегистрированных прав в ЕГРН такие владельцы сталкиваются только тогда, когда с объектом недвижимости необходимо совершить какую-то сделку (продать или подарить), либо вступить в наследство.

Исходя из всего вышесказанного, зарегистрировать ранее возникшее право в ЕГРН – значит защитить свое имущество, поскольку наличие сведений в ЕГРН гарантирует признание и подтверждение государством прав на объект недвижимости, а также позволяет наполнить ЕГРН контактными данными правообладателей. Это позволит Росреестру оперативно направлять в адрес собственника различные уведомления, а также обеспечить согласование с правообладателями земельных участков местоположение границ смежных земельных участков, что поможет избежать возникновения земельных споров.

- Как узнать, есть ли запрет на недвижимость, причину наложения ареста или запрета?

- Проверить наличие ареста или запрета в ЕГРН можно с помощью электронного сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра.

Для получения более подробной информации об объекте можно заказать выписку из ЕГРН. Для этого необходимо обратиться лично в любой офис МФЦ или подать запрос через личный кабинет на сайте Росреестра или Роскадастра или на портале Госуслуг. Чтобы узнать причину наложения ареста или запрета, необходимо обратиться в тот орган, который издал документ о наложении ограничений. Такими органами являются суды и судебные приставы-исполнители, налоговые органы. Погашение записи в ЕГРН об ограничениях осуществляется на основании акта о снятии ареста или запрета.

Кроме того, на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет» в разделе «Банк данных исполнительных производств» размещается информация о номерах и датах возбуждения исполнительных производств, о реквизитах исполнительных документов, предмете исполнения, а также наименование и адрес отдела судебных приставов.

- Квартира по 1/2 доле принадлежит двум собственникам. Один из них продает другому участнику долевой собственности свою 1/2 долю в праве. Необходимо ли нотариальное удостоверение такой сделки?

- Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (до 31.07.2019 ч. 1 ст. 42 Закона предусматривала нотариальную форму для сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке - изменения были внесены ст. 5 Федерального закона от 1 мая 2019 г. № 76-Ф3, вступающего в силу с 31 июля 2019 г.).

Исходя из содержания ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Ф3 «O государственной регистрации недвижимости», отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению.

В данном случае неважно, кому собственник собирается продать свою долю - другому собственнику или постороннему, в любом случае будет необходимо нотариальное удостоверение сделки.

- Гражданин захотел купить квартиру в другом регионе, но у него нет возможности сейчас поехать в этот регион, можно ли как-то получить все необходимые документы не выезжая из области?Можно ли при необходимости подать дополнительные документы в другом регионе?

- Конечно! В настоящее время очень активно используется государственная услуга по экстерриториальному приему документов на государственную регистрацию и учет объектов недвижимого имущества, расположенных в других регионах Российской Федерации.

Прием по экстерриториальному принципу осуществляется общедоступными способами, а также и через портал Росреестра при наличии УКЭП заявителей. Данная услуга позволяет, не выезжая в другой регион, получить необходимые документы в полном объеме.

Действующим законодательством не установлен запрет на подачу дополнительного пакета документов в другом субъекте Российской Федерации по экстерриториальному принципу. Особенности подачи документов в данном случае отсутствуют.

Дополнительные документы – подлежат хранению в МФЦ по месту приема и передаются заявителю после оказания услуги.

Заявитель самостоятельно забирает основной комплект и комплект дополнительных документов от отделений МФЦ по месту приема таких документов, в том числе, в случае, если они представлены по экстерриториальному принципу в разных субъектах Российской Федерации.

Благодарим за помощь при подготовке интервью пресс-службу Управления Росреестра по Тамбовской области