Согласование новых окон в нежилом здании

Если в результате перепланировке в здании появятся новые оконные проемы, вам предстоит пройти согласование фасадов. Помощь в этом окажет компания «Смарт Вэй», телефон 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Для успешного бизнеса всегда нужны интересные решения и обновления. В том числе изменение обстановки офиса или какого - либо общественного места. Все чаще людям хочется больше света и воздуха. А иногда, например, в фотостудиях или интерьерных и творческих пространствах, естественный свет — это базовая необходимость. Сегодня в статье разберем, насколько сложно согласовать создание новых окон в нежилом здании.

НОРМАТИВНАЯ БАЗА

На самом деле, по общему правилу, согласование перепланировки в нежилом здании не требуется. Скорее это напоминает оформление и регистрацию изменений в Росреестре. Но бывают и исключения. Давайте по порядку.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ № 432-ПП

Для начала определим, создание новых окон — это реконструкция или перепланировка. От этого зависит порядок наших действий. Постановление Правительства Москвы № 432 - ПП устанавливает перечень работ, для которых не требуется разрешение на строительство. Эти работы будут являться перепланировкой. Создание новых оконных проемов есть в этом списке. Следовательно, мы будем согласовывать перепланировку в нежилом доме.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ № 94-ПП

Новые окна изменят фасад здания. Это значит, их согласование регулирует Постановление Правительства Москвы № 94 - ПП. По данному нормативному акту, если здание находится в пределах внешних границ Садового кольца и ряда улиц и магистралей, то необходимо получить разрешение Москомархитектуры.

Список этих улиц уточняем в п.1 приложения к постановлению 94 - ПП. Если же здание не входит в перечень, то разрешение МКА не требуется.

ТРЕБОВАНИЯ К ИЗМЕНЕНИЮ АРХИТЕКТУРНОГО РЕШЕНИЯ

Постановление № 94 - ПП устанавливает требования к изменению архитектурных решений. Касательно окон, нужно иметь в виду следующие указания.

Должен быть сохранен композиционный ритм и целостность фасада. Все новые окна и двери должны располагаться в одной плоскости с уже существующими. Также должно быть соответствие уже имеющимся решениям по цветам, формам и стилю. Окраска и отделка проемов и наличников должна гармонировать с колористическим и общим характером отделки.

ТРЕБОВАНИЯ К ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Постановление № 94-ПП устанавливает требования к проектной документации при планировке здания, когда затрагивается его фасад. Новые окна — это изменения фасада. Следовательно, при разработке проекта и технического заключения следует придерживаться норм данного постановления.

ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ

Процедура согласования перепланировки в нежилом здании легче, чем согласование в жилом доме. Зачастую даже не требуются разрешения госорганов. Итак, рассмотрим процедуру по шагам.

ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП

Оформление перепланировки начинается со знакомства с исходными документами. В данном случае понадобится выписка из ЕГРН. Ее мы можем запросить самостоятельно через специальный сервис и получить выписку уже на следующий день.

Также в МосгорБТИ заказывается учетная документация: технический паспорт и поэтажный план с экспликацией. На его основе разрабатывается проект перепланировки.

После изучения выписки ЕГРН и учетной документации (план с экспликацией) на объект выезжает специалист - обмерщик. Он исследует объект, снимает размеры, составляет небольшие чертежи - абрисы. Все эти данные передает проектировщику. Чем больше и чем подробнее исходные данные, тем лучше для составления проекта.

Когда собранной информации достаточно, проектировщик может сделать вывод об объективной возможности перепланировки. Все изменения должны четко соответствовать строительным нормам. Наш специалист подскажет, допустимы ли изменения, которые вы задумали и, в случае чего, предложит альтернативный вариант решения вашей задачи.

РАЗРАБОТКА ДОКУМЕНТОВ

Проект перепланировки — это основной документ для оформления перепланировки. В нем содержится информация о самом объекте, его исходные характеристики. Описываются изменения, которые намерены произвести. Также перечисляется нормативная база, в том числе строительные правила. В обязательном порядке в графической части отображены задуманные работы: монтаж, демонтаж, установка отдельных элементов.

Постановление № 94-ПП четко прописывает, какие должны быть разработаны решения: архитектурные, технологические, противопожарные и т.д. А также устанавливает состав проекта и параметры, которым должен соответствовать каждый раздел.

Проект должен отражать такие изменения, которые будут соответствовать внешнему архитектурному облику Москвы. Должны быть обоснованы количество, форма и размер окон и дверей. Все разработанные решения (колористические, архитектурные, отделочные и пр.) не должны отличаться, выделяться от общего решения зданий и сооружений окружающей застройки.

Проект перепланировки помещения имеет право изготавливать только организация с допуском СРО. Выбирая исполнителя, не смущайтесь спрашивать выписку из реестра членов СРО. Этот документ - доказательство наличия допуска. Также его существование можно самостоятельно проверить в реестре организаций в сети интернет. Копия выписки будет составной частью проекта.

Вторым обязательным документом для перепланировки является техническое заключение. Оно подтверждает безопасность и допустимость работ с учетом фактического состояния конструкций. Документ содержит вывод о том, что изменения не ухудшат состояние дома. Удостоверяет надежность несущих конструкций и отсутствие опасности для жизни и здоровья людей.

Согласно Постановления № 94-ПП, техническое заключение описывает, что было до изменений и как станет после, выводы о возможности и допустимости работ. В документе будут содержаться исходные документы технического учета. А также будут описаны результаты обследований с выводами о состоянии несущих конструкций.

Техническое заключение так же, как и проект, составляется проектной организацией с допуском СРО. Вместе с остальной документацией прилагается к техническому плану.

Комментарий эксперта. Следует отметить, что в случае перепланировки в многоквартирном доме, техническое заключение вправе оформить лишь автор проекта дома или ГБУ “Экспертный центр”, если автор неизвестен.

Компания “Смарт Вэй” имеет нужные допуски. В штате есть опытные и квалифицированные специалисты. Обратившись к нам, вы получите документацию, полностью отвечающую требованиям законодательства.

СОГЛАСОВАНИЕ В ГОСОРГАНАХ

Бывают случаи, когда согласование перепланировки в государственных органах все же необходимо. Речь идет об изменении фасада зданий, расположенных по определенным адресам. Если местоположение нашего объекта указано в перечне Постановления № 94-ПП, то образование новых окон придется согласовывать. Ведомство, выдающее разрешение на изменение фасадов зданий в Москве - Москомархитектура.
Получение разрешения

С заявлением о согласовании перепланировки нежилого здания могут обращаться только собственники здания либо владельцы на основании договора хозяйственного ведения и оперативного управления.

Заявление подается в электронном виде через портал госуслуг Москвы. Документация, подписанная электронной цифровой подписью, прикрепляется к заявлению.

Для обращения в МКА понадобятся проект и техзаключение. МКА проверит документы и выдаст решение о согласовании проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых объектов. Этот документ является основанием для проведения работ. Выдается оно на один год. Но есть возможность единожды продлить этот срок еще на 1 год.

ОФОРМЛЕНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ

В срок не позднее 3х месяцев со дня окончания действия решения о согласовании мы должны уведомить МКА о завершении строительных работ.

Далее на объект выезжает специалист уполномоченной от МКА организации и “натурно обследует здание”. Он проверит, соответствуют ли проведенные изменения проекту перепланировки и не появились ли незаконные “лишние” пристройки.

По итогу МКА выдаст заключение о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилого здания. Этот документ также прикладывается к техническому плану при подаче заявления на регистрацию.

РЕГИСТРАЦИЯ ИЗМЕНЕНИЙ

Вот мы и дошли до финальной части регистрационной процедуры. Перепланировка считается узаконенной с момента внесения сведений в Росреестр.

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН

Для того, чтобы внести изменения в сведения ЕГРН, нужно подготовить технический план. Этот документ отображает все произведенные изменения, и на его основании осуществляется регистрация изменений. Проект перепланировки, техническое заключение и другие разрешительные документы (при их наличии) прикладываются к техническому плану. Изготавливается и подается в Росреестр в электронном виде. Подписывается электронной цифровой подписью кадастрового инженера.

Техплан изготавливается кадастровым инженером с соответствующей квалификацией. Перечень аттестованных специалистов можно найти на сайте Росреестра.

Именно технический план будет проверяться специалистом Росреестра. Поэтому важно, чтобы он был составлен строго по закону, точно и подробно. Форма техплана, требования к его оформлению и состав сведений регламентирует приказ Росреестра № П/0082.

Техплан обязательно должен содержать графическую часть, где схематично будет отражаться местоположение здания на земельном участке и актуальная планировка, а также описательная часть.

Кадастровые инженеры компании “Смарт Вэй” изготовят технический план, полностью соответствующий нормам закона. К сожалению, от приостановок и замечаний регистрирующих органов никто не застрахован, даже если все сделано правильно. Однако, заказав у нас перепланировку “под ключ”, вы получите существенные гарантии. Мы бесплатно исправим замечания Росреестра, внесем правки в документацию. А вы полностью освободите себя от решения сопутствующих вопросов.

ЛЕГАЛИЗАЦИЯ ПРОИЗВЕДЕННЫХ РАНЕЕ ИЗМЕНЕНИЙ

Можно ли зарегистрировать уже произведенные изменения и обойтись без составления проекта? Зарегистрировать ранее выполненную перепланировку можно.

Однако, самостоятельно производя строительные работы, есть высокие риски уйти в реконструкцию здания. А это уже совершенно другая история. Все будет гораздо сложнее и дороже, поскольку требует получения разрешения на строительство и контрольные мероприятия по ходу стройки.

Это теория. А на практике картина следующая. Так как мы создаем новые окна, мы затрагиваем фасад и его несущие стены. Если по своему местоположению здание не подпадает под действие постановления № 94 - ПП, то проблем нет. Оформление по факту возможно. Если наше здание находится в пределах внешних границ Садового кольца, то легализация, увы, не допускается.

И, наконец, третий случай. Если здание расположено на одной из улиц из перечня постановления № 94 - ПП, то согласование по факту строительных работ допускается до 1 января 2026 года. Советуем поторопиться.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

К нам в компанию “Смарт Вэй” обратился собственник нежилого здания с запросом оформления перепланировки. После заключения договора по пожеланиям заказчика составили техническое задание. Планировалось демонтаж старых окон, закладка старых оконных проемов, устройство новых окон.

Удостоверились, что все работы относятся к категории перепланировки и разрешение на строительство не потребуется. Установили, что исходя их местоположения здания, разрешение Москомархитектуры также не нужно. Далее мы ознакомились с исходной документацией. Исследовали объект на месте, чтобы выявить техническую возможность задуманных изменений.

В некоторых случаях, обследовав здание, выявляется необходимость усиления несущих конструкций. То есть, чтобы новые окна не ослабили несущую способность стены, проводят модернизацию. Цель ее - повысить прочность, устойчивость и надежность конструкции здания.

Делаются замеры, проводят обследования и расчеты. В результате чего выбирается максимально подходящий способ и материалы для производства работ по усилению несущих конструкций здания. В нашем случае усиление внешней стены не понадобилось. Наши специалисты сняли обмеры, собрали данные и приступили к разработке документации.

Как мы уже не раз подчеркивали, наши специалисты имеют все необходимые полномочия для изготовления документов и выполнения кадастровых работ. Мы разработали проект перепланировки, техническое заключение. Далее составили технический план и направили его в Росреестр. Все изменения успешно внесены в ЕГРН. Перепланировка оформлена.

ВЫВОДЫ

• Новые окна в нежилом здании прорубать можно. Согласовывать их нужно только в отдельных случаях, в зависимости от местоположения здания.
• Легализовать новые окна (перепланировку) после фактически произведенных работ допускается. Но есть ограничения по Постановлению Правительства Москвы № 94-ПП.
• Создание новых окон не должно угрожать жизни и здоровью людей. А также нельзя нарушать стилистику застройки исторической части столицы.

Помощь в проектировании и согласовании перепланировки помещения окажут вам специалисты компании «Смарт Вэй». Контакты для связи: телефон 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург), электронная почта info@smway.ru, сайт https://smway.ru/, телеграм канал https://t.me/SMWgroup.

Реклама. ООО "СМАРТ ВЭЙ". ИНН 7814580473